揭秘“天价”豪宅背后的成本秘密

2014-06-09来源 : 互联网

8年多前,每平方米单价超过10万元的“汤臣一品”入市,令人咋舌。而眼下,一些热点城市在售的类似“天价豪宅”项目,已有10多个之多。

这些豪宅缘何定出“天价”?谁是背后推手?豪宅扎堆涌现,将对楼市带来怎样的“冲击波”?“新华视点”记者进行了采访。

“天价”背后的“成本秘密”

“汤臣一品”已非“孤品”。有市场机构统计,2013年以来,北京、上海有成交记录的单价超过10万元的商品住宅项目均达到十多个。

地段稀缺、建造考究、品质“高贵”等往往是这些天价豪宅的重要卖点。

“目前我们公寓价格是每平方米8-20万元,联排别墅是10-20万元/平方米,均价算下来在每平方米15万元左右。”19日,上海“苏河湾华侨城”售楼人员对外如此介绍。

该项目位于中心城区****的苏州河畔,所在地块于2010年2月出让,由华侨城集团以70.2亿元的天价获得,楼板价高达每平方米52855元,是显赫一时的“地王”。业内人士分析,对于近几年拿地的豪宅,土地成本往往是其成本的大头,且在总成本中的比重也要高于普通住宅。

记者实地探访了上海徐汇区“**地段”一在售房源单价超过10万元的豪宅项目。售楼人员介绍,公寓所用的锁具都是意大利进口的,“一把锁就要一万多元”。开发企业负责人告诉记者,该项目每平方米装修成本达到8000元-1万元。目前该项目物业费就超过每平方米每月14元,是一般住宅项目的四五倍。

许多“天价豪宅”的项目利润同样惊人。比如,业内人士给“汤臣一品”估算,每平方米的土地成本不超过1万元,建安成本不超过1万元,前期加配套不会超过0.2万元,加上各项税费,综合成本应在每平方米三四万元。“苏河湾华侨城”项目所在地块虽为“地王”,但与其十多万元的单价相比,利润之高也是非同寻常。

“即便考虑到开发周期长、综合税费及财务成本高,不少豪宅项目的利润之高仍然惊人。”上海房地产科学研究院副院长严荣说。不过,也有业内人士认为,一些市中心的豪宅项目原为多年前的毛地,动迁资金重、开发周期长、不确定因素多,非一般房企所能承受,“***背后也是高风险”。

“天价豪宅”谁在追逐?

2013年,刚需楼盘**,许多豪宅项目也趋于活跃。以上海为例,同策咨询研究部数据显示,去年上海单价在每平方米10万元以上的**豪宅成交了112套。“汤臣一品”自2005年10月底开盘,8年多来一共售出73套。

一套单价为10万元的住房,总价需数千万元。如此天价,谁在追逐?上述徐汇区豪宅项目销售负责人介绍,买家中70%左右是境内人士,约30%是境外人士(含华人移民);买房者中,三四成人选择全额付款。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,天价豪宅市场活跃,一是**阶层人数的不断增多,二是通胀及人民币升值压力增大,三是市场对“限购”等措施的效果已逐步消化,四是**资本对中国内地及部分热点城市发展前景看好。

豪宅市场并非一片红*。以上海市场为例,近年来销售较好的主要是市中心土地稀缺地段的**公寓;一些郊区的**别墅,则不乏情形惨淡者。比如,青浦朱家角地区目前共有六七个别墅项目,供应量较大。一房企几年前拿地建的别墅项目去年就已达到预售条件,但迟迟没有开盘。“按现在的情形,肯定卖不动”。该房企负责人说。

“一般说来,调控之下,**住宅市场会‘冷冻’得更快,**得更慢。”嘉华(中国)有限公司副董事谷文胜说。

天价楼盘往往也是地方部门在调控中紧盯的目标。去年以来,严控涨价楼盘尤其是高价项目入市,成为多个城市楼市调控的重要举措之一。

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