万达推出商业地产众筹模式

日前，由万达集团、快*公司联手打造的万达互联网金融业务正式宣告落地，双方共同推出中国*个商业地产众筹项目“**1号”。

该项目突破了传统商业地产的**模式，运用创新的互联网金融方式，使资金直接注入到万达广场的建设之中，支持集团实现在商业地产领域的持续快速扩张，加速集团向轻资产的服务型企业转型。

REITs：资产配置**品种

对比之前市场上出现的类REITs产品，万达“**1号”更接近真正意义上的REITs，除了能获得租金收益，还有额外物业增值收益，收益更高更稳定。从目前来看，**1号其实就是按照REITs模式来设计的，只要政策开闸，未来很可能就成为REITs上市。

所谓REITs，是房地产投资信托，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

REITs收益主要来源于租金收入和房地产升值，另外收益的大部分将用于发放分红，与股市、债市的相关性较低。

在国外，REITs的产品已经高度规模化，发展快速的原因就在于其稳定持续的回报率。根据彭博数据，截至2014年12月31日，美国道琼斯REITs过去20年年化平均收益率为11.66%，跑赢标普500指数的9.83%，以及罗素2000指数的9.61%，REITs长期收益率稳居各大类资产收益率榜*。

在中国，领汇房地产投资信托基金(0823.HK)是香港*个上市以及*大的房地产信托基金，是香港房屋委员会分拆其商业物业及停车场而成立的。资产包括房委会旗下151个商场和178个停车场。2005年11月14日，公开招股，其股价10年期间上涨500%。

而作为万达互联网金融的*发产品，“**1号”以万达广场为基础，募集资金将直接投向各地万达广场建设，投资人则获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报，预期合计年化收益率可达12%以上。

同时，该项目起始投资金额仅为1000元，极大地拉低了传统商业地产的投资门槛，使广大普通投资者通过互联网平台，就能参与到与万达共同分享物业投资回报的盛宴。

REITs的不断扩军，意味着这类在海外市场现金、债券、股票之后的第四大资产，已经逐步进入中国内地居民的资产配置池。虽然目前股市投资热情高涨，但在站上高位之后，波动和调整将难以避免，对于普通投资者来说，风险将成倍放大。而万达推出的“**1号”将成为投资者投资理财取得长期稳健收益的*佳配置品种。

准REITs产品仍具备里程碑意义

虽然“**1号”还只是一个准REITs模式，但在当前中国资产证券化快速发展的起步阶段，该款产品的发行一件具有里程碑意义的事件：

随着我国经济步入结构性调整以来，货币政策逐步趋向稳健，更强调存量不变下结构性优化。而房地产企业来自国内贷款、定金和预收款、应付工程款的资金合计达46.05%。这说明我国房地产开发资金有46%以上来源于银行信贷。这既加大了银行金融风险，也不利于房地产企业的长期稳定发展。而REITs可以为我国开发商提供稳定的外部资金**渠道。

其次，传统的房地产开发模式，主要是拿地、开发和销售(或运营)模式。该模式使得开发企业资金来源主要是银行贷款、开发过程中对承包商的工程款占用、客户的预收款(销售)或长期租金回收。特别是商业地产的开发往往以长期租赁获取租金形式实现收益，资本沉淀大，开发商是典型的重资产运营模式。

而REITs将带来房企经营模式上的巨大改变。开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立REITs在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速的回笼。

第三，REITs的发展将推动房地产服务业的快速发展。这是因为REITs可使直接、集中占有的房地产产权模式转变为由众多分散的投资者占有的模式，这就使得产权转移变得简单，不需要实物的易手，而只需REITs收益凭证的交割，从而极大地丰富和深化了房地产管理和服务的范围和内涵。

作为商业地产龙头企业的万达集团此时推出准REITs模式无疑将极大地推进中国房地产证券化进程。

未来我国REITs发展存在巨大发展空间

中国政府越来越强调将资产证券化作为盘活闲置资产的手段，监管政策的放宽将在中短期内刺激资产证券化市场的快速增长。

目前我国仅有私募基金化的房地产信托产品。截至2014年1季度末，我国基金化房地产信托产品规模合计128.5亿元。如果按照1960年美国REITs发展初期的规模占储蓄0.16%看，未来我国发展REITs初期的规模将达704.88亿元。假设按照2010年美国上市REITs规模占储蓄17.25%看，未来我国上市REITs规模将达7.72万亿元，对房地产资金来源替代率将至16.34%。

REITs可提供稳定资金来源、促进房企轻资产化和深化房地产服务业。我国房地产开发资金46%来源于银行信贷。REITs可为开发商提供稳定的外部资金来源。开发商是典型的重资产运营，而REITs可加速商业项目变现，实现房企轻资产转型。REITs可分散投资，无需实物交割，从而极大地丰富了房地产管理和服务的内涵。

特别是，今年万达正在积极推进“轻资产”战略，即投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，并且“**1号”对应的待建万达广场场标的清晰，建设计划明确、可控，发起众筹的总额、时间与广场建设所需的资金计划严格对应，整个过程由第三方权威机构定期披露，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。而这也是中国数万亿房地产资产证券化的意义所在：让沉淀于众多商用物业资产的资金得以盘活，让更多投资者能够分享房地产的稳定收益。