调控从减法转做加法-中国大城市开启大规模供地计划

上海、北京、深圳、福州等中国多个大城市近期制定了大规模的土地供应计划。在房地产调控从“减法”转做“加法”的过程中，中国大城市是否会开启新一轮的大规模供地时代?

上海市日前发布的《上海市住房发展“十三五”规划》称，“十三五”(2016年-2020年)期间，上海计划供应5500公顷住宅土地，可提供住房约170万套，比“十二五”期间增加60%左右。

北京也明显调升了未来几年的住宅用地供应计划。北京市官员上月透露，北京未来五年将新建150万套住宅。这与北京市稍早之前发布的5年土地供应计划相呼应。在这份计划中，北京计划未来5年供应住宅用地6000公顷。

深圳市近期也在深圳市住房建设规划2017年度实施计划中提出，深圳本年度将安排供应商品住房用地168公顷，计划新增安排建设商品住房8万套、建筑面积720万平方米。而去年深圳新建商品住房销售约4万套。

福州今年确定的住宅用地供给计划相较去年增加一倍以上，明后两年的计划也有持续增加的趋势;广州市2017年建设用地供应计划显示，今年广州新增住宅用地约5.7平方公里，同比增加19.1%。

在多地宅地供应计划大增的同时，今年以来，包括一线城市在内的不少热点城市土地成交规模也明显上涨。研究院监测的中国50个典型城市，今年上半年土地成交占地面积为8750万平方米，同比增长20%。这一土地成交水平弱于2010年-2014年同期(上述四年同期土地成交面积均为负增长)，但好于2015年和2016年。

一线城市土地供应的增加迹象*为明显。据发布的数据显示，2017年上半年，一线城市明显加大土地供应，供地节奏加快，供应量同比增长42%。

中原地产*席分析师指出，2017年是房地产调控年。由于去年楼市成交处于高位，去库存成果明显，库存数据创下21个月新低。很多一二线城市已完成去库存任务，在此背景下，许多一二线城市为抑制房地产市场上涨，开启了增加土地供应的政策。

2016年9月底以来，中国楼市经历多轮调控。限购、限贷、限价、限售、限商住等作用于需求端的“减法”在政策上不断**。不过，在新一轮调控政策中，从供给侧出发增加土地供应的“加法”愈发受到各地的青睐。

波士顿咨询公司**合伙人兼董事总经理周园指出，中国房地产的症结在于供需不匹配、土地出让环节的“唯价格论”、以及房地产直接**占比较低等。当前，限购、限贷、限价、限售等短期调控政策带来的交易降温，并不能解决这些根本问题，一旦政策放开，一二线城市房价上涨的态势可能还会持续。交通银行*席经济学家连平也认为，目前各项房地产调控政策已几乎用到**。长远来看，紧缩调控不能无限期持续，长效机制建设刻不容缓。

从供给端即土地方面入手调控是不少**建议的长效机制建立的方向。中国发展研究基金会副理事长刘世锦指出，未来应该适当提高住宅用地占整个城市建设用地比重。

大城市特别是北京、上海等超大城市增加土地供应无疑有利于平抑房价。但这些城市大多土地资源稀缺，供地能力不足。比如北京近年来土地供应渐趋减少，连续多年未能完成年度供地计划。2016年北京实际住宅用地供应降至469公顷，仅完成计划的不到四成。

大规模的供地计划如何落到实处?针对土地利用计划，国土资源部规划司司长庄少勤指出，应注重存量、严控增量、放活流量。*先关注存量建设用地的挖潜，提高土地利用效率;增量建设用地必须严格管控，并且逐步减少。此外，包括城乡建设用地增减挂钩等政策带来的流量建设用地，则将其放活，发挥其区域空间优化的作用。旧城改造、收回闲置土地、挖潜低效利用地等方式或将成为大城市供地的重要来源。