不搞清楚这三大问题 婚前买房有可能人财两空

对于确定了男女朋友关系的年轻人来说，买房是不可回避的一个话题。有些人不打算早结婚，但考虑到房价问题，想提前把房子买下来。未雨绸缪，这是好事，考虑到房价颇高，男女双方一块出资买房是比较合适的选择，这样既能稳定情侣关系，也在一定程度上保住了自己的权益。

但对于未婚男女来说，一块买房还是有很多情况需要注意的。

1、婚前共同买房贷款问题

无论是婚前还是婚后买房，大概率都是要申请房贷的。婚前买房贷款和婚后买房贷款又有些许不同。贷款分为两种，公积金贷款和商业贷款。其中公积金贷款只能以家庭为单位申请，也就是说夫妻之间、父母和子女之间才可以共同申请公积金贷款，所以未婚男女是无法共同申请公积金贷款的。

至于商业贷款，据我们了解，全国并不统一，各个城市各个银行的规定都不一样，这需要男女朋友咨询当地的银行。如果银行允许婚前共同贷款买房，那么按照正常流程走即可，一般需要提交双方的收入证明、银行流水、身份户口以及银行要求的其他材料等。

2、婚前共同买房署名问题

男女双方凑够了*付，银行又同意放贷，接下来就是签合同了。这里很关键的环节就是署名问题。一般男女朋友是共同的买受人，合同上都要签字，相应的不动产证上也有两个人的名字。除了《不动产权证书》之外，每人还都可以办理《房屋共有权证》。《房屋共有权证》是《不动产权证书》的附件，名字虽然不同，但两者的法律效力是**一样。

《不动产权证书》里除了有双方的名字之外，还有十分重要的一栏，那就是注明男女双方的产权份额。法律上一般有两种形式，分别是“按份共有”和“共同共有”，“共同共有”就是不确定具体的比例，一般夫妻或父母子女一块买的房子，是这种“共同共有”，就是所谓的共同财产。

婚前共同出资买房，签两个人的名字，也是共同财产，但由于男女双方还不属于直系亲属，所以只能是“按份共有”，具体份额由男女双方约定产生，如果没有约定则以实际出资比例确定，如果无法确定出资比例，则视为双方按1:1的比例享有。

需要注意的是，如果以实际出资比例确定房屋产权份额，则一般只参照双方的*付出资比例。比如*付款100万，男方40万，女方60万，则一般男方占房屋产权40%，女方占房屋产权60%。至于后续月供还款部分，双方谁还得更多，则不在考虑范围之内。比如男方还得多女方还的少，也不影响房屋产权比例。

之所以只参考*付出资比例，那是因为婚前买房属于合伙投资，“*付+房贷”构成了总房款，*付体现了出资比例，但房贷由银行提供，后续的月供是两人未来的共同债务，不属于出资部分，所以也就无法也作为房屋产权份额的参考。

3、如果*终没结成婚怎么办?

虽然我们都希望一切顺利，但*坏的打算也是要做的。房子的事情都办完了，份额也确定了，但如果*终没结成婚怎么办?自然是分割财产。比如，阿强和阿芳一块婚前贷款买了一套房，但由于感情不和*终分手，接下来要做的就是分割这套房。在这种情况下，阿强和阿芳必须有一个人的名字要从不动产证上去掉。假如要去掉阿强的名字，需要怎么做呢?

*先，阿强和阿芳需要签一份房屋产权变更协议。第二步很关键，由于房屋抵押给银行，需要征询银行的意见。如果银行允许变更，则银行会出具同意变更房屋产权的证明，并借出房产证给阿强和阿芳。这样房屋变更产权*关键的材料到手后，再带上房屋产权变更协议、户口身份等其他材料去房管部门办理产权变更手续。

如果银行不允许变更，那么只能等房贷还清才能办理房屋产权变更手续。在这种情况下，阿强和阿芳要做的就是带房屋产权变更协议去**处**。等房贷还清获得房产证，再办理产权变更登记。需要强调的是，由于房子*终留给阿芳，所以房屋产权变更协议中应写明阿芳需要返还阿强支付的*付款以及月供。

对于婚前买房的男女朋友来说，证明这套房是共同买房的所有材料都应该保留好，比如第三方见证人(银行信贷经理、售楼处工作人员等)，以及自己为这套房掏的每一笔钱的支付记录等，只有这样才*稳妥。这样等于给自己的房屋产权份额买了“保险”。感情够好，房子不会成为问题;感情不够好，由于彼此都维护好了自己的权益，也就不会出现谁图谁的财产问题，双方明明白分割即可，避免了纠纷的可能。